От началото на 2025 г. в област Смолян не е въведена в експлоатация нито една нова жилищна сграда.
„Не ме изненадва, че няма нови жилища в Смолян. Градът и областта в жилищно отношение са сравнително задоволени. Населението намалява, а съществуващите домове са просторни, здрави и функционални“, коментира арх. Димитър Димов, бивш главен архитект на Смолян.
Той дава пример с пететажна къща в квартал „Райково“, строена с идеята всеки от етажите да е за децата на собственика. Синът емигрирал, дъщерята се омъжила в друг град, а след смъртта на бащата къщата останала празна.
По думите на арх. Димов административните процедури, таксите и строителните разходи в региона са сравними с тези в останалата част на страната.
Според данни на НСИ, Смолян е единствената област в България, в която през първото тримесечие на 2025 г. не е въведена в експлоатация нова жилищна сграда. Местни строители посочват, че зимните условия в планинския регион затрудняват завършването на строежи през този период.
Инвеститори обясняват, че поради ниското търсене и високите разходи за строителство, реализацията на нови проекти би била забавена и неизгодна.
През 2019 г. в областта са регистрирани 36 148 жилищни сгради с общо 66 036 жилища. Към 2024 г. сградите са нараснали до 38 772, а жилищата – до 74 339. Много от тях обаче остават необитаеми.
Над 90% от жилищата в областта са в къщи, а не в блокове. Масовото строителство е било през 70-те и 80-те години на XX век, когато е формирана основната част от жилищния фонд. Държавата е стимулирала строителството в периферни и гранични райони като Родопите и Странджа, за да спре обезлюдяването. Проектите за типови къщи са стрували едва 120 лв., а строителството е било извършвано основно със собствени средства и труд.
Хората са изграждали големи къщи, за да скъсат с миналото, в което са живели на по няколко стаи и често – заедно с животните. Построявали са домове с по три–четири етажа.
През 80-те години държавата е предлагала финансови стимули и допълнителни месечни надбавки за хората, които работят и живеят в отдалечени райони. В село Смилян например са предоставяни безплатни парцели при условие, че човек подпише договор за работа в местно предприятие. Подобни програми е имало и в Мадан, Рудозем и Златоград, основно насочени към миньори.
В началото на XXI век много гурбетчии, особено от селата, са инвестирали в реновиране на семейните къщи. Впоследствие обаче започват да влагат спестяванията си в покупка на апартаменти в Пловдив, София и по Черноморието. Покупки в Смолян и другите градчета от региона са рядкост.
Най-силно изразен е отливът в Баните, Неделино и Доспат. В същото време се наблюдава засилен интерес към строителство и покупка на имоти в Северна Гърция – в райони като Миродато, Авдира, Керамоти и около Кавала. Там родопчани, включително хора със средни доходи, купуват и строят вили и имоти за туристически цели.
Първоначално българите са се възползвали от вратички в гръцкото законодателство, които позволявали поставяне на каравани и фургони върху стари шасита. Така в Миродато се появява цял „град“ от над 60 каравани и дървени постройки. Впоследствие гръцките власти започват масови проверки и глоби за незаконно строителство, а много от собствениците разрушават временните постройки и изграждат реални вили по всички изисквания.
Сега се строят законни вили и дори хотели. Смолянска компания е обявила проект за затворен комплекс с 87 апартамента в Кавала.
Близостта до Пампорово също влияе върху жилищния пазар. Там през последните години са построени хиляди апартаменти, много от които все още не са продадени. Основните купувачи са чужденци и българи от други райони, които търсят ваканционен имот в планината. Предпочитани са жилищата между 40 и 70 кв. м. Луксозните апартаменти се търсят по-слабо.
Брокери изчисляват, че общо в Пампорово има между 3 и 4 хиляди апартамента. Само около 10% от собствениците, главно по-заможни, не отдават имотите си под наем. Повечето апартаменти се експлоатират туристически, а собствениците предпочитат да печелят от наеми, отколкото да ги използват лично в пиковия сезон.
Много от собствениците, особено чужденци, не плащат редовно данъците и таксите за смет. Община Смолян и Чепеларе срещат затруднения в издирването им, а несъбраните задължения надхвърлят 1 млн. лв. Чужденците плащат същите данъци като българите, но при покупка трябва да се регистрират по Булстат и да декларират имота. Заради придобиването на сгради чрез фирми, комуникацията с тях е трудна.
„Не винаги чужденец, който не е платил, е некоректен. Често причината е в управителите на комплексите, които не внасят данъците. Понякога става дума и за пропуски в уведомяването. Когато бъдат открити и уведомени, повечето започват да плащат редовно“, коментират от местната администрация.
